สร้างรายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพูดถึงการสร้างรายได้จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีเพียงไม่กี่วิธีที่จะทำได้ แม้ว่าแนวคิดจะเข้าใจง่าย แต่อย่าหลงเชื่อว่าสามารถนำไปใช้และดำเนินการได้อย่างง่ายดาย ความเข้าใจเกี่ยวกับพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยให้นักลงทุนทำงานเพื่อเพิ่มรายได้ให้สูงสุด อสังหาริมทรัพย์ช่วยให้นักลงทุนมีสินทรัพย์ประเภทอื่นเพิ่มการกระจายความเสี่ยงและสามารถจำกัดความเสี่ยงได้หากเข้าถึงอย่างถูกต้อง

มีสามวิธีหลักที่นักลงทุนสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์:

1. มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น
2. รายได้ค่าเช่าเก็บโดยการปล่อยเช่าทรัพย์สินให้กับผู้เช่า
3. ผลกำไรที่เกิดจากกิจกรรมทางธุรกิจที่ขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์

แน่นอนว่ามีวิธีอื่น ๆ ในการทำกำไรทั้งทางตรงและทางอ้อมจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นการเรียนรู้ที่จะเชี่ยวชาญในด้านที่ลึกลับมากขึ้นเช่นใบรับรองภาระภาษี อย่างไรก็ตามทั้งสามรายการที่ระบุไว้ข้างต้นเป็นส่วนใหญ่ของรายได้ที่ไม่พึงประสงค์และโชคลาภขั้นสูงสุดที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

อันดับแรกสิ่งสำคัญคือคุณต้องเข้าใจว่ามูลค่าคุณสมบัติไม่ได้เพิ่มขึ้นเสมอไป การขาดการเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์นี้สามารถเห็นได้ชัดอย่างเจ็บปวดในช่วงเวลาเช่นช่วงปลายทศวรรษที่ 1980 และต้นปี 1990 และในช่วงปี 2550-2552 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พังทลายในความเป็นจริงในหลาย ๆ กรณีมูลค่าทรัพย์สินแทบจะไม่สามารถเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้ - การเพิ่มขึ้นของ ราคาเฉลี่ยในระบบเศรษฐกิจ

ตัวอย่างเช่นหากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 500,000 เหรียญและอัตราเงินเฟ้อคือ 3% อสังหาริมทรัพย์ของคุณอาจขายได้ในราคา 515,000 เหรียญ (500,000 เหรียญ x 1.03%) แต่คุณไม่ได้ร่ำรวยไปกว่าปีที่แล้ว นั่นคือคุณยังสามารถซื้อนมขนมปังชีสน้ำมันน้ำมันเบนซินและสินค้าอื่น ๆ ได้ในปริมาณเท่าเดิม (จริงอยู่ปีนี้ชีสอาจลดลงและน้ำมันเบนซินขึ้น แต่มาตรฐานการครองชีพของคุณจะยังคงเท่าเดิม) เหตุผลก็คือกำไร 15,000 เหรียญนั้นไม่เป็นความจริง เป็นเพียงเล็กน้อยและไม่มีผลกระทบอย่างแท้จริงเนื่องจากการเพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากอัตราเงินเฟ้อโดยรวม

เงินเฟ้อและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อเงินดอลลาร์จะมีอำนาจในการซื้อน้อยลงซึ่งเกิดขึ้นเนื่องจากรัฐบาลต้องสร้าง - พิมพ์เงินเมื่อใช้จ่ายมากกว่าที่จะต้องเสียภาษีสิ่งอื่น ๆ เท่ากันเมื่อเวลาผ่านไปผลลัพธ์ในแต่ละรายการที่มีอยู่ เงินดอลลาร์สูญเสียมูลค่าและมีมูลค่าน้อยกว่าในอดีต

วิธีหนึ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เก่งที่สุดสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์คือการใช้ประโยชน์จากสถานการณ์ที่ดูเหมือนว่าจะเกิดขึ้นทุกๆสองสามทศวรรษ พวกเขาทำเช่นนี้เมื่อคาดว่าอัตราเงินเฟ้อจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันของหนี้ระยะยาวในช่วงเวลาเหล่านี้คุณอาจพบว่ามีคนเต็มใจที่จะเล่นการพนันโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินเพื่อเป็นแหล่งเงินในการซื้อและรอให้เงินเฟ้อเพิ่มขึ้น .

ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นนักลงทุนเหล่านี้สามารถชำระหนี้จำนองด้วยเงินดอลลาร์ที่มีมูลค่าน้อยกว่ามาก สถานการณ์นี้แสดงถึงการโอนจากผู้ช่วยไปยังลูกหนี้ คุณเห็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากสร้างรายได้ด้วยวิธีนี้ในช่วงทศวรรษ 1970 และต้นทศวรรษ 1980 อัตราเงินเฟ้อกำลังหมุนวนจนควบคุมไม่ได้จนกระทั่งประธานาธิบดี Paul Volcker Jr. -Federal Reserve ระหว่างปี 1979 ถึง 1987 เอา 2x4 กลับมาและนำมันมา ภายใต้การควบคุมโดยการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างมาก

การซื้ออัตราสูงสุดที่ปรับตามวัฏจักร

เคล็ดลับคือการซื้อเมื่ออัตราสูงสุดที่ปรับตามวัฏจักร - อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นที่น่าสนใจ คุณซื้อเมื่อคุณคิดว่ามีเหตุผลที่เฉพาะเจาะจงที่สักวันหนึ่งอสังหาริมทรัพย์บางชิ้นจะมีมูลค่ามากกว่าอัตราสูงสุดในปัจจุบันเพียงอย่างเดียวที่บ่งชี้ว่าควรจะเป็น

ตัวอย่างเช่นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถดูโครงการหรือการพัฒนาสถานการณ์ทางเศรษฐกิจรอบ ๆ โครงการนั้นหรือราคาของอสังหาริมทรัพย์และกำหนดรายได้ค่าเช่าในอนาคตเพื่อรองรับการประเมินมูลค่าปัจจุบัน มูลค่าปัจจุบันอาจดูแพงเกินไปโดยขึ้นอยู่กับสภาพปัจจุบันโดยรอบการพัฒนา อย่างไรก็ตามเนื่องจากพวกเขาเข้าใจเศรษฐกิจปัจจัยทางการตลาดและผู้บริโภคนักลงทุนเหล่านี้จึงสามารถมองเห็นความสามารถในการทำกำไรในอนาคต

คุณอาจเคยเห็นโรงแรมเก่าแก่ที่น่ากลัวบนที่ดินผืนใหญ่ถูกเปลี่ยนเป็นศูนย์การค้าที่คึกคักพร้อมอาคารสำนักงานที่สูบเงินค่าเช่าจำนวนมากให้กับเจ้าของ ไม่มีกระแสเงินสดมูลค่าปัจจุบันสุทธิคุณกำลังคาดเดาในระดับหนึ่งไม่ว่าคุณจะบอกตัวเองว่าอะไร คุณจะต้องมีอัตราเงินเฟ้ออย่างมากในสกุลเงินที่ระบุหากคุณกำลังใช้หนี้เพื่อเป็นเงินในการซื้อเพื่อประกันตัวคุณ นอกจากนี้คุณยังสามารถพึ่งพาเหตุการณ์ที่มีความเป็นไปได้ต่ำบางอย่างเพื่อให้ได้มาซึ่งความโปรดปรานของคุณ

การเช่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การสร้างรายได้จากการเก็บค่าเช่านั้นง่ายมากที่เด็กอายุ 6 ขวบทุกคนที่เคยเล่นเกม Monopoly จะเข้าใจในระดับอวัยวะภายในว่าพื้นฐานทำงานอย่างไร หากคุณเป็นเจ้าของบ้านอาคารอพาร์ตเมนต์อาคารสำนักงานโรงแรมหรือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ คุณสามารถเรียกเก็บเงินจากผู้เช่าเพื่อให้พวกเขาใช้ทรัพย์สินหรือสิ่งอำนวยความสะดวกได้

แน่นอนว่าง่ายและสะดวกไม่ใช่สิ่งเดียวกัน หากคุณเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ทเมนต์หรือบ้านเช่าคุณอาจพบว่าตัวเองต้องรับมือกับทุกอย่างตั้งแต่ห้องน้ำที่พังไปจนถึงผู้เช่าที่ทำห้องทดลองปรุงยาหากคุณเป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้าเปลื้องผ้าหรืออาคารสำนักงานคุณอาจต้องรับมือกับธุรกิจที่เช่ามาจากคุณที่ล้มละลาย หากคุณเป็นเจ้าของคลังสินค้าอุตสาหกรรมคุณอาจพบว่าตัวเองต้องเผชิญกับการสอบสวนด้านสิ่งแวดล้อมจากการกระทำของผู้เช่าที่ใช้ทรัพย์สินของคุณ หากคุณเป็นเจ้าของหน่วยเก็บข้อมูลการขโมยอาจเป็นปัญหา การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ใช่ประเภทที่คุณสามารถโทรศัพท์เข้ามาได้และคาดว่าทุกอย่างจะเป็นไปด้วยดี

การใช้ Cap Rate เพื่อเปรียบเทียบการลงทุน

ข่าวดีก็คือมีเครื่องมือที่ช่วยให้การเปรียบเทียบระหว่างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพทำได้ง่ายขึ้น หนึ่งในสิ่งเหล่านี้ซึ่งจะเป็นสิ่งล้ำค่าสำหรับคุณในการแสวงหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์คืออัตราส่วนทางการเงินพิเศษที่เรียกว่าอัตราเงินทุน (อัตราสูงสุด) อัตราสูงสุดแสดงอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยใช้พื้นฐานจากรายได้สุทธิที่อสังหาริมทรัพย์จะผลิตได้

หากอสังหาริมทรัพย์มีรายได้ 100,000 ดอลลาร์ต่อปีและขายได้ 1,000,000 ดอลลาร์คุณจะหารรายได้ (100,000 ดอลลาร์) ด้วยป้ายราคา (1,000,000 ดอลลาร์) และรับ 0.1 หรือ 10% นั่นหมายความว่าอัตราสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์คือ 10% หรือคุณจะได้รับ 10% จากการลงทุนของคุณหากคุณจ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเป็นเงินสดและไม่มีหนี้สิน

เช่นเดียวกับหุ้นที่มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสดที่มีส่วนลดในท้ายที่สุดอสังหาริมทรัพย์ก็คุ้มค่ากับการรวมกันของ:

• ยูทิลิตี้ที่คุณสมบัติสร้างขึ้นสำหรับเจ้าของ
• กระแสเงินสดสุทธิปัจจุบันที่สร้างขึ้น - เทียบกับราคาที่จ่าย

รายได้ค่าเช่าเป็นส่วนต่างของความปลอดภัย

รายได้ค่าเช่าอาจเป็นส่วนหนึ่งของความปลอดภัยที่ช่วยปกป้องคุณในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำหรือล่มสลาย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอาจเหมาะกว่าสำหรับวัตถุประสงค์นี้ สัญญาเช่าและค่าเช่าอาจเป็นรายได้ที่ค่อนข้างปลอดภัย

หากต้องการย้อนกลับไปที่การอภิปรายก่อนหน้านี้ของเราเกี่ยวกับความท้าทายในการสร้างรายได้จากอาคารสำนักงานอสังหาริมทรัพย์สามารถให้ภาพประกอบได้ โดยทั่วไปคุณสมบัติเหล่านี้เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าระยะยาวหลายปี ซื้อในราคาที่เหมาะสมในเวลาที่เหมาะสมและด้วยผู้เช่าที่เหมาะสมและครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วคุณสามารถล่องเรือผ่านการล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์ คุณจะรวบรวมเช็คค่าเช่าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ บริษัท ที่เช่าจากคุณต้องจัดเตรียมไว้ให้เนื่องจากสัญญาเช่าที่พวกเขาลงนามแม้ว่าจะมีอัตราที่ต่ำกว่าที่อื่นก็ตาม แม้ว่าจะเข้าใจผิดและคุณอาจถูกล็อกไว้ที่ผลตอบแทนย่อยที่ตราไว้หุ้นละนานหลังจากที่ตลาดฟื้นตัว

เงินจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

วิธีสุดท้ายในการสร้างรายได้จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับบริการพิเศษและกิจกรรมทางธุรกิจ หากคุณเป็นเจ้าของโรงแรมคุณอาจขายภาพยนตร์ออนดีมานด์ให้กับแขกของคุณ หากคุณเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานคุณอาจสร้างรายได้จากตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติและโรงจอดรถ หากคุณเป็นเจ้าของล้างรถคุณอาจสร้างรายได้จากเครื่องดูดฝุ่นแบบควบคุมเวลา

การลงทุนเหล่านี้มักจะต้องใช้ความรู้เฉพาะทางย่อย ตัวอย่างเช่นบางคนใช้เวลาทั้งอาชีพในการออกแบบสร้างเป็นเจ้าของและล้างรถ สำหรับผู้ที่ก้าวขึ้นสู่จุดสูงสุดของสายงานและเข้าใจความซับซ้อนของตลาดเฉพาะโอกาสในการทำเงินอาจไม่มีที่สิ้นสุด

แนวคิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

ถึงกระนั้นโอกาสการลงทุนอื่น ๆ ยังมีอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ได้โดย Publicly Traded REITs จะออกหุ้นและซื้อขายในการแลกเปลี่ยนในขณะที่ REITs ที่ถือโดยเอกชนหรือ REIT ที่ไม่มีการซื้อขายจะไม่มีในการแลกเปลี่ยนใด ๆ REIT ทุกประเภทจะมุ่งเน้นไปที่ภาคส่วนเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นสถานพยาบาลหรือห้างสรรพสินค้า นอกจากนี้ยังมีกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยน (ETF) และกองทุนรวมหลายแห่งที่กำหนดเป้าหมายนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยการลงทุนใน REITs และการลงทุนอื่น ๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์